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银行信贷紧缩 楼市降价压力或越来越大

    今年以来受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响,大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2-3成,个别城市甚至下滑4-5成,市场成交量欠佳。“尽管部分开发企业采取较明智的大幅降价策略以价换量,但上半年市场整体成交氛围并未回归到量的轨道上来。”专业人士判断,第三季度或将延续这样的市场行情。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,百城房价23个月后首次环比下跌、上半年市场交易普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价、“地王”企业生死劫等八大现象表明,楼市降价压力或越来越大。

    百城房价首次环比下跌

    中国指数研究院日前发布的100个城市新建住宅全样本调查数据显示,今年5月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月份以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。其中,37个城市环比上涨,62个城市环比下跌,1个城市与上月持平。与上月相比,5月份价格环比上涨的城市数量减少18个,其中涨幅在1%以上的有7个,较上月减少4个;5月份价格环比下跌的城市数量较上月增加17个,其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个,较上月增加14个。

    “今年1-5月房地产市场,受银行信贷紧缩等因素影响,不仅是杭州、无锡、北京、广州、成都、上海等这些大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭,也出现了宁波、温州、神木等城市企业资金面从紧房企倒闭的现象。”张宏伟表示,此时,因房价大幅降价,导致土地市场遇冷,部分城市甚至出现流拍现象。为阻击房价下跌过快,部分城市出台了“限降令”。

    资料显示,杭州市物价局、住保房管局5月23日发布规定称楼盘降价超15%的将限制网签,被市场解读为“限降令”;据知情人透露,如果成交价低于备案价15%,商品房网上销售系统会自动锁屏,也签不了买卖合同。

    “即使是市场基本面仍被看好的一线城市,当前也存在去化速度降低,导致存销比增加的问题。而个别一线城市已接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。当前上海、广州、北京部分楼盘已开始率先大幅降价,既是整个市场基本面短期内逆转的表现,又反映出个别存量偏大板块、定位偏高端项目的去化压力。”张宏伟认为,二线城市之间目前已开始出现分化,尤其是库存偏大城市,开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现分化。比如杭州等城市因库存偏大等原因出现降价现象,开发企业在该城市拿地也开始谨慎,不同企业对于杭州的投资倾向短期内也出现分化,部分开发企业已萌生退意。

    张宏伟分析,三四线城市仍面临普遍性去库存压力,但也出现分化。其中,经济基本面向好的城市房地产市场去库存压力较小,而经济基本面一般或没有好转的城市楼市则面临较大去库存压力,尤其是对资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市,房地产市场仍然存在较大问题,甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象,如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

    银行信贷紧缩量价难有起色

    “受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响,市场去化压力倍增。此时,部分开发商开始大幅降价回笼资金,导致大中城市房价涨幅放缓。甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收购股权,面临命运转折点。”张宏伟认为,银行信贷紧缩持续导致1-5月市场短期表现不佳,尽管央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款,但大多数商业银行并未立即下调首套房贷利率,贷款审批速度也没有明显提高。因而,目前指望商业银行下调利率、提高审批速度、支持首套自住房贷或尚需时日。而银行信贷紧缩导致“钱荒”、利率上浮的现象甚至会影响第三季度楼市行情。

    “4-5月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略,或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中,导致整体市场表现在这样的市场阶段表现相对保守。”张宏伟认为,4-5月份部分城市开始放松楼市限购等救市措施,如天津、南宁等放松限购、无锡户籍新政刺激楼市需求、海口买房落户政策、安徽部分城市定向宽松公积金贷款政策等措施,这反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏,从成交价格看,尽管定价更贴近市场,但也处于博弈状态,难以有大幅上涨或下跌动力。

    半年报压顶大房企降价救急

    当前,市场成交量下滑、房企负债和存货压力上升、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加。尤其是上市房企,面对半年报业绩压顶,房企势必会采取对应措施“抢收”半年报业绩,当然,适度的价格策略调整就成了多数房企的必然选择。

    “短期内银行信贷紧缩仍会影响楼市成交,市场成交量下跌及企业业绩下滑将给开发商更大压力,从近两个月市场表现看,大中城市楼盘变相促销或小幅优惠促销策略等将成市场主流和趋势。”张宏伟判断,一些大型品牌房企也将出现降价,并且大幅降价的楼盘会越来越多。预计随着半年报节点来临,这些房企或会采取大范围“以价换量”措施“抢收”半年报业绩。

    “在银行信贷紧缩的市场背景下,大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势日趋明朗。在当前的市场博弈阶段,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。”张宏伟认为,从目前情况来看,一些大型房企仍呈现犹抱琵琶半遮面特征,但是这样的状况应该不会持续太久。从心态来讲,目前大多数开发企业已比较现实,其对于当前期望值也明显没有之前那么高,预计6月份及第三季度,楼市难以出现大幅反弹的机会,开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。此时,大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略,预计大范围降价马上拉开。

   


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